Некоторые вопросы граждан при переселении из аварийного жилищного фонда
Я с семьей проживаю в многоквартирном доме в г.Кизляре. Дом со времени постройки (1976 года) не ремонтировался и находится в запущенном состоянии. Какими нормами определяется аварийность жилья?
Порядок признания дома аварийным определен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции».
Основанием для признания жилого помещения аварийным является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие (п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47):
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
На протяжении последних десяти лет я проживаю с малолетними детьми в г.Махачкале в многоквартирном доме, крыша которого постоянно протекает, в квартире сырость, отчего дети часто болеют. Куда необходимо обратиться для того, чтоб дом признали аварийным?
В соответствии с пунктами 42 - 46 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 (далее – Положение), межведомственная комиссия соответствующего муниципального образования на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
а) заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения;
г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
д) заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения (в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции);
е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания - по усмотрению заявителя.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (например, о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции или (сносу), либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.
Мне 80 лет. Я проживаю в г.Дербенте в многоквартирном доме, признанном аварийным. Хочу подарить квартиру своему внуку. Разрешена ли приватизация аварийного жилья?
В соответствии со ст.4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, признанном в установленном законом порядке аварийным, не подлежат приватизации.
При расселении собственников из аварийного жилого дома новое жилье предоставляется им в собственность по договору мены жилых помещений. Нанимателю жилье предоставляется на условиях договора социального найма. При этом если он ранее не использовал право на приватизацию жилого помещения, то он вправе приватизировать новое жилое помещение.
Дом, в котором я проживаю, включен в программу по переселению из аварийного жилья и подлежит сносу в 2017 году. Квартира принадлежит мне на праве собственности. На что может рассчитывать собственник при сносе аварийного дома?
Если жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники жилых помещений в нем имеют право выбора: деньги (выкупная цена) или новая квартира (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
Если дом не включен в Республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Дагестан в 2013-2015 годах», при его сносе собственникам выплачивается выкупная цена за их помещения (ст. 32 Жилищного кодекса РФ). Другая квартира им может быть предоставлена только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом ее стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14; разд. 2 Обзора судебной практики).
Администрация г.Махачкалы в рамках программы по переселению из аварийного жилья предлагает мне квартиру в районе, который меня не устраивает. Могу ли я вместо жилья получить денежное возмещение и что в него входит?
Выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя:
рыночную стоимость жилого помещения;
убытки, причиненные собственнику его изъятием;
сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
Также в выкупную цену включается стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок под домом.
В состав убытков, причиненных собственнику изъятием у него жилых помещений, входят расходы, понесенные в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности.
Однако размер таких расходов не должен быть чрезмерным. Так, необоснованными будут требования о взыскании убытков, выразившихся в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, если решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты в доме коридорной системы.
На компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт могут рассчитывать только собственники, приватизировавшие помещения в многоквартирном доме, требующем капитального ремонта. Это следует из положений ст.16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Мы проживаем в г.Махачкале. Дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никакие меры по расселению жильцов не предпринимаются. Могут ли собственники помещений в аварийном доме в таком случае требовать в судебном порядке обязать администрацию предоставить благоустроенные жилые помещения взамен занимаемых в аварийном доме?
По общему правилу, в соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, изымаются у собственников путем выкупа. Жилищный кодекс РФ не содержит норм, позволяющих собственникам таких помещений требовать не выкупа жилых помещений, а предоставления других, пригодных для проживания, жилых помещений.
Вместе с тем, Верховный Суд Российской Федерации одобрил практику судов, исходящих из того, что в случае если аварийный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники помещений в таком доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г.).
Таким образом, право выбора собственником помещений либо выкупной цены, либо предоставления другого жилья возникает в случае, если:
1) аварийный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;
2) орган местного самоуправления бездействует, то есть не исполняются требования ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ:
- орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции не предъявляет к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;
- не принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка, на котором расположен дом в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома.
Наш дом признали аварийным, однако переселить нас собираются только через два года. При этом состояние дома вызывает у нас опасения. Можно ли обратиться в суд с требованием о расселении жильцов многоквартирного дома, признанного аварийным, ранее срока, определенного Республиканской адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Дагестан в 2013-2015 годах»?
После признания межведомственной комиссией дома аварийным и подлежащим сносу орган местного самоуправления (например, администрация города) принимает решение о сроках сноса аварийного дома и расселения проживающих в нем граждан.
Однако не всегда такие сроки можно назвать оптимальными, учитывая, что часть зданий жилищного фонда может обрушиться в любой момент времени.
Именно в таком случае (когда дальнейшее проживание в аварийном жилье, предоставленном по договору социального найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи) суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу (нанимателю) другое благоустроенное помещение во внеочередном порядке.
Следует учитывать, что истец должен представить суду доказательства (заключение экспертов, специалистов) того, что существует реальная опасность обрушения конструктивных элементов здания (чердачного, межэтажного перекрытия и т.д.), в результате чего имеется реальная угроза жизни и здоровью проживающих в нем граждан.
Обязывая ответчика предоставить другое жилье, суд также признает незаконным решение органа местного самоуправления о сроках расселения из аварийного жилья.
Многоквартирный жилой дом, в котором мы занимаем квартиру по договору социального найма, признан аварийным и подлежащим сносу.
У одного из членов нашей семьи имеется в собственности квартира. Должен ли орган местного самоуправления предоставить взамен другое, пригодное для проживания, жилое помещение всем членам семьи нанимателя, или же квартира должна быть предоставлена только тем из нанимателей, кто не имеет жилья в собственности?
Как следует из положений ст.89 Жилищного кодекса РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям «снос дома» и «признание жилого помещения непригодным для проживания», другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:
- благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
- равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
- предоставляемое жилье должно отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
Из приведенных норм права следует, что предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома носит компенсационный характер.
Площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не учитывается при определении площади жилья, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья.
Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Из занимаемой по договору социального найма квартиры нас хотят переселить в квартиру, не соответствующую всем параметрам жилого помещения (высота комнат менее 2,7 м., кухня не имеет естественное освещение – отсутствуют окна). Можем ли мы не согласиться с предложенным вариантом?
В том случае, если предлагаемое жилое помещение (взамен жилья в аварийном доме) не соответствует санитарным и техническим правилам и нормам, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», то отказ от предложенного варианта будет законным, а исковое заявление органа местного самоуправления о выселении с предоставлением данного жилого помещения не подлежит удовлетворению судом.
Так, в указанном Положении содержатся требования к инсоляции жилого помещения, высоте помещений от пола до потолка в зависимости от климатических районов (от 2,5 м. до 2,7 м.), к отметке пола жилого помещения на первом этаже относительно планировочной отметки земли, к размещению жилого помещения в подвальном и цокольном этажах (не допускается), к естественному освещению комнат и кухни в жилом помещении и др. (п. 21-25 Положения).
В случае, если ответчик, возражающий против переселения в конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для проживания, то суд обязан установить соответствие предлагаемого жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г.).
Мы проживаем с супругой в жилом помещении в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по договору социального найма. Площадь помещения 12 кв.м. Должны ли нам на двоих предоставить другое жилое помещение площадью 36 кв.м (с учетом нормы предоставления)?
В силу ст.86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Согласно ч.1 ст.89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст.ст.86 - 88 Жилищного кодекса РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Таким образом, предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
Жилое помещение предоставляется гражданам в связи с расселением аварийного дома, а не улучшением жилищных условий в порядке ч.1 ст.57 Жилищного кодекса РФ. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст.55 Жилищного кодекса РФ).
Мы с братом являемся сособственниками однокомнатной квартиры в доме, признанном аварийном и подлежащем сносу. Вправе ли мы рассчитывать на предоставление каждому из нас по однокомнатной квартире?
Нет, т.к. взамен сносимого аварийного жилья предоставят жилое помещение равнозначное по общей площади ранее занимаемому в аварийном доме.
Мы сейчас проживаем в двухкомнатной квартире многоквартирного дома в г.Махачкале, который признан аварийным и подлежащим сносу. Нам предлагают новое жилье с соблюдением требований по норме предоставления. Должно ли соответствовать количество комнат нового жилья их количеству в ранее занимаемом аварийном доме?
Количество комнат должно быть равнозначным. Недопустимо уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения площади вспомогательных помещений (кухни, коридора т.д.), даже если общая площадь предоставляемого жилья больше ранее занимаемого (так, например, указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 г. по делу №8-В10-11). Кроме того, невозможно переселение жильцов из обычной квартиры в квартиру-студию, если площади и количество комнат в этих квартирах равны, так как в квартире-студии в жилую площадь включается площадь ниши, предназначенной для использования в качестве кухни, что фактически является вспомогательным помещением и в жилую площадь входить не должно (например, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 г. по делу №67-В11-3).
