Приватизация жилых помещений в общежитиях

 В условиях, когда для многих граждан приобретение жилого помещения в собственность с финансовой точки зрения является затруднительным, приватизация жилых помещений государственного и муниципального фонда стала одним из распространенных среди населения основанием возникновения права собственности на жилье.
Так, с принятием Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) гражданам, имеющим право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, была предоставлена возможность приобрести их в собственность.
К сожалению, на практике при оформлении жилых помещений в собственность граждане не всегда могут реализовать свое право на приватизацию. Так, в адрес Уполномоченного по правам человека в Республике Дагестан (далее – Уполномоченный) поступают жалобы на невозможность приватизации занимаемых помещений в общежитиях бывших государственных предприятий.
Дело в том, что значительная часть граждан, работавших на государственных предприятиях, проживала в общежитиях, находившихся в ведении их работодателя. При этом на законодательном уровне был установлен запрет на приватизацию находящихся в них жилых помещений (ст.4 Закона о приватизации). Анализ сложившейся на тот период судебной практики рассмотрения дел о приватизации жилых помещений в общежитиях показывает, что гражданам отказывали в удовлетворении исковых требований и признании права на приватизацию в силу того, что спорные помещения находились в здании, которое имело статус общежития.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года этот вопрос в некоторой степени разрешился. Согласно статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Таким образом, общежития после приватизации предприятий, в ведении которых они находились, утрачивают свое специализированное назначение и граждане считаются проживающими в них на условиях социального найма, т.е. могут реализовать принадлежащее им право на приватизацию.
В настоящий момент согласно жилищному законодательству Российской Федерации жилые помещения не подлежат приватизации в том случае, если они относятся к категории специализированных, т.е. предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, а также в связи с прохождением службы либо обучения. Однако, как уже отмечалось, указанный запрет не распространяется на общежития уже приватизированных предприятий, что связано с защитой прав проживающих там граждан. Передача данных общежитий органам местного самоуправления исключала возможность их использования по назначению, что соответственно, влекло за собой выселение проживающих в них лиц (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года № 425-О-О).
Кроме того, с гражданами, проживающими в принадлежавших предприятиям общежитиях, муниципальные власти обязаны заключить договор социального найма независимо от даты передачи этих общежитий в ведение органов местного самоуправления (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2011 года № 4-П).
В настоящий момент сложности с реализацией гражданами своего права на приватизацию жилого помещения возникают в связи с тем, что ранее в нарушение закона некоторые общежития были включены в перечень приватизируемого имущества.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (в настоящий момент утратил силу) было установлено, что включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества не допускалось. Данные объекты согласно статье 18 Закона о приватизации должны быть переданы в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав проживающих в них граждан, в том числе и права на приватизацию своего жилья. Однако в начале 1990-х годов в ходе приватизации ряда государственных предприятий находящиеся в их ведении общежития, несмотря на законодательный запрет, были внесены в уставный капитал создаваемых акционерных обществ. В то время, как согласно Закону о приватизации жилые помещения подлежат приватизации исключительно путем бесплатной передачи гражданам, занимающим их на условиях найма. В результате право собственности на государственный жилищный фонд оказалось зарегистрированным за созданными акционерными обществами - частными юридическими лицами, а граждане лишились права на приватизацию своего жилья. Практика складывается таким образом, что жителям указанных общежитий предлагают либо выкупить жилье по рыночной стоимости, что для большинства из них является невозможным, либо освободить занимаемые ими помещения.
Таким образом, анализ поступающих в адрес Уполномоченного обращений позволяет выявить основные причины возникновения данной ситуации: общежитие формально не передано в муниципальную собственность и продолжает находиться на балансе у предприятия, либо в нарушение закона включено в перечень приватизируемого имущества, либо местные власти не спешат исполнять свои прямые обязанности и оформлять с проживающими в нем гражданами соответствующие договоры социального найма. Так, к Уполномоченному поступило коллективное обращение жителей общежития, находящегося на балансе ОАО «Кизлярский электромеханический завод» (79 человек), из которого следует, что руководство акционерного общества принимает меры по выселению жильцов из общежития. Здание общежития осталось на балансе акционерного общества после приватизации государственного предприятия «Кизлярский электромеханический завод» и является в настоящее время имуществом Российской Федерации.
В другом случае к Уполномоченному было направлено коллективное обращение жителей общежития № 2, находящегося в собственности ОАО «Завод стекловолокна», с просьбой оказать содействие в передаче занимаемых ими жилых помещений в их собственность в порядке приватизации. В июле 2012 года по иску прокурора к ОАО «Завод стекловолокна» судом принято решение о признании права общей собственности в порядке приватизации на изолированные жилые помещения за лицами, проживающими в общежитии № 2. Однако жильцы указанного общежития не могут зарегистрировать свое право собственности на комнаты, в которых они проживают, так как это право зарегистрировано за ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании договора о предоставлении отступного, заключенного им в декабре 2009 года с ОАО «Завод стекловолокна».
Включение жилого дома в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия в нарушение действующего законодательства не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в их собственность. Подобные нарушения прав граждан становились предметом рассмотрения в судах общей юрисдикции, которыми по данному вопросу была высказана однозначная позиция: общежития, принадлежащие государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданные в иную форму собственности, утрачивают свой статус в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов (определения Верховного Суда Российской Федерации от 2 сентября 2008 года № 5-В08-69, от 5 апреля 2011 года № 46-В11-3, от 22 мая 2012 года № 19-В12-4, от 30 июня 2009 года № 67-В09-4 и др.).
В настоящий момент в республике также формируется практика, когда лица, проживающие в жилых помещениях общежитий, принадлежащих ранее приватизированным предприятиям, за защитой своего нарушенного права обращаются в суд. Конечно, рассмотрение каждого подобного спора индивидуально, но, как правило, суд становится на защиту интересов граждан, т.к. препятствия в осуществлении права на приватизацию возникли не по их вине, а зачастую в результате незаконных действий отдельных должностных лиц.