Оценка правовых рисков при приобретении квартиры в строящемся доме

 Уполномоченный по правам человека в Республике Дагестан Уммупазиль Омарова разъясняет, что необходимо знать покупателю и как себя обезопасить при покупке квартиры на стадии строительства многоквартирного дома.

В настоящее время участие в долевом строительстве является одним из распространенных способов приобретения жилья населением. Его очевидным преимуществом является значительная экономия материальных затрат. В тоже время необходимо помнить, что покупка недвижимости в строящемся доме имеет и значительные риски, в частности, возможное банкротство или недобросовестность застройщика, нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию и т.д.
Для того чтобы свести риск покупки жилья в строящемся доме к минимуму необходимо, прежде всего, правильно выбрать форму договора. Так, на сегодняшний день самым защищенным способом приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме является заключение с застройщиком договора долевого участия. Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» такой договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (в Дагестане – в органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД).
С момента такой регистрации, во-первых, земельный участок, принадлежащий застройщику, считается находящемся в залоге у дольщиков, во-вторых, исключается ситуация «двойных продаж» квартир в строящемся доме, когда в отношении одного и того же объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Требование о государственной регистрации не распространяется только на случаи, когда застройщик получил разрешение на строительство дома и заключил соответствующие договоры с участниками долевого строительства до 1 апреля 2005 года.
В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются следующие условия:
- объект долевого строительства, который должен быть конкретизирован, в частности, определен номер дома, подъезда, этажа, квартиры, ее площадь и др.;
- срок окончания строительства и передачи квартиры покупателю (может быть определен конкретной датой или периодом времени);
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Размер денежных средств, подлежащих уплате покупателем, может быть обозначен в виде стоимости квадратных метров или полной суммы;
- гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет.
Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются залогом земельного участка или права аренды на него (залог в силу закона). Вместе с тем, с 1 января 2014 года обязательства застройщика по передаче жилого помещения дольщику должны быть обеспечены поручительством банка или страхованием его гражданской ответственности.
Однако на практике зачастую строительные компании обходят указанные законодательные положения посредством заключения с гражданами иных договоров, в частности, договоров инвестирования, предварительных договоров и т.д. В этой связи при решении вопроса о приобретении квартиры в строящемся доме необходимо запросить у застройщика на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному многоквартирному объекту.
Также необходимо проявлять осмотрительность в выборе самого застройщика и изучить его документы. Основные сведения о нем и объекте строительства содержатся в проектной декларации застройщика, в частности, его место нахождение и режим работы, цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, разрешение на строительство, права на земельный участок, перечень объектов недвижимости, в строительстве которых он принимал участие за последние три года, с указанием места их нахождения, запланированных и фактических сроков ввода в эксплуатацию и т.д. В случае привлечения застройщиком денежных средств с помощью рекламы проектная декларация размещается в СМИ и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет).
Кроме того, согласно ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу свои учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, о постановке на налоговый учет; годовые отчеты; бухгалтерскую отчетность; аудиторское заключение. Наличие указанных документов подтверждает его право привлекать денежные средства граждан для строительства на основании договоров участия в долевом строительстве.
Помимо этого, на сайте Федеральной налоговой службы (www.nalog.ru) необходимо убедиться, что застройщик, как юридическое лицо, существует и не инициирована процедура его ликвидации. На сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/)
целесообразно проверить отсутствие в отношении застройщика возбужденного дела о банкротстве.
Другим распространенным механизмом привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов является участие граждан в жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК).
При вступлении в ЖСК одновременно производится заключение договора с ним, по которому пайщик обязуется платить взносы, а ЖСК - предоставить квартиру. Тем не менее, первичными в данном случае являются отношения членства в ЖСК, которые регулируются, прежде всего, его уставом, а также нормами жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, в отличие от долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина и застройщика, членские отношения внутри ЖСК основываются на его уставе. Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья. В этой связи гражданину, принимая решение о приобретении жилья посредством участия в ЖСК, необходимо знакомиться не только с договором, но и с иными документами, регулирующими его деятельность, в частности, с уставом.
На практике существует две модели работы ЖСК. В первом случае граждане-пайщики, объединяясь в ЖСК, решением общего собрания самостоятельно выбирают застройщика, могут заменить его, а также ведут личный контроль за строительством объекта. Формально у пайщика есть возможность влиять на решения ЖСК посредством участия в голосовании на общем собрании, однако на практике оно может быть ограничено. Так, зачастую от вступающего в кооператив требуют оформления доверенности на лицо, связанное с ЖСК, с передачей ему полномочий голосования на общем собрании.
Во втором - застройщик привлекает деньги путем создания подконтрольного ему ЖСК, тем самым перекладывая все риски на пайщиков, которые несут солидарную ответственность за деятельность ЖСК. Граждане, приобретая статус пайщиков, фактически разделяют ответственность ЖСК за строительство, то есть отвечают «сами перед собой». В связи с тем, что все полномочия по принятию решений принадлежат общему собранию, впоследствии только ему и можно предъявить претензии.
Однако при любом из указанных вариантов работы ЖСК необходимо ознакомиться со следующими документами:
- учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, о постановке на налоговый учет, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- документы, подтверждающие права на земельный участок;
- договор строительного подряда между ЖСК и застройщиком (если это не одно лицо);
- разрешение на строительство.
Также ЖСК вправе, помимо стоимости квартиры (паевого взноса), требовать от пайщиков уплаты дополнительных средств на достройку дома по уже оплаченным договорам. Речь идет о членских, целевых и иных взносах, которые в случае исключения пайщика из ЖСК не возвращаются. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство.
Пайщики ЖСК в отличие от лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве, не могут претендовать на возмещение убытков, неустойки, компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома либо его приостановлении (прекращении).
Для возникновения права собственности на жилую недвижимость пайщику, в отличие от участника долевого строительства, которому достаточно получить акт приема-передачи (остальные документы у него уже находятся на руках (договор, платежные документы, справка об отсутствии претензии), дополнительно необходима справка о полной выплате пая в ЖСК, которая является правоустанавливающим документом на квартиру.
Таким образом, правоотношения, основанные на договорах долевого участия в строительстве, являются более защищенными с правовой точки зрения. При этом, безусловно, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, однако соблюдение вышеуказанных общих рекомендаций при приобретении жилья в строящемся многоквартирном доме повысит уровень правовой защищенности наших граждан.